“小三”要卖房，遗孀现身换门锁

王兴

“小三”要卖房，遗孀现身换门锁

2012年9月27日 13:22

来源:东方网 作者:周柏伊 选稿:陈莹雪

　　东方网12-9月27日消息：据《新闻晚报》报道，午后，救护车的鸣笛声打破了淮海中路一高档小区的宁静。业主张先生在家中晕倒不省人事，与他同住的黄小姐回家发现后立即拨打了120。不幸的是，急救并没能奏效，张先生的心脏永远停止了跳动。

　　张先生去世后的第二天，黄小姐以张先生代理人的身份与外籍华裔浦先生签订了房屋买卖合同，以696万元的价格将淮海中路的房屋出售。一个多月后，双方都以为交易已顺利完成，一份来自房地产登记处的不予登记告知书让黄小姐和浦先生傻了眼。与此同时，张先生的遗孀刘女士突然出现，并将淮海中路房屋的门锁更换。

　　几个月后，浦先生将刘女士告上法庭，要求对方办理房屋转移登记并支付违约金。

　　业主意外去世 同居女友欲卖房

　　张先生生前曾经是一跨国企业老总，和刘女士上世纪八十年代初在新加坡登记结婚，此后两人都加入A国国籍。 2000年末，张先生购买了淮海中路上的这套135平方米的房屋，黄小姐搬入其中居住。由于工作需要，张先生常年奔波在外。而对于两人关系，黄小姐始终称张先生为丈夫，就连张先生去世当天面对派出所民警的调查，黄小姐依然说是夫妻。

　　今年8月，徐汇区法院开庭审理了浦先生状告刘女士房屋买卖合同一案。考虑到黄小姐的特殊身份，法院依法将其追加为第三人。

　　原告浦先生在诉状中写道，去年年末，他通过中介看中了张先生名下的这套房屋，并支付了5万元定金。今年2月9日，浦先生在仔细查看了房屋的产权证并调查了房地产登记簿信息，向公证处核对出售方的委托书无误后，与张先生的委托代理人黄小姐签订了房地产买卖合同。此后，浦先生陆续支付房款343万元。 3月12日，双方向房地产交易中心申请办理产权过户并办理了房屋的交接手续，但却在十多天后收到房地产登记处出具的不予登记告知书。原因是房主张先生的配偶提出异议，并正在办理法定继承，浦先生这才知道张先生已经去世。原告认为，自己是善意第三方，购房时仔细审阅了全部文件，都是合法正确的，第三人的代理行为也构成表见代理，因此要求刘女士继续履行合同并支付违约金。

　　而对于浦先生出示的张先生委托黄小姐出售、出租淮海中路房屋的委托书，刘女士对其真伪提出异议。她认为，涉案房屋是她和张先生的夫妻共同财产，一方无权擅自处分。黄小姐在张先生去世后的第二天与原告签订房屋的买卖合同，而她并无处分、代理权，因此买卖合同无效。

　　面对刘女士的质疑，黄小姐坚称涉案房屋是她本人和张先生共同选购，共同管理的。张先生生前曾出具委托书，将房屋出售事宜交由她来办理。

　　业主妻子持有涉案房屋产权证

　　本文开头曾提到，刘女士在向登记机关提出异议后更换了涉案房屋的门锁，导致双方纠纷升级。刘女士之所以如此理直气壮，其实另有原因。原来，就在张先生去世后不久，刘女士曾与张先生的两个儿子打过一场法定继承的诉讼。最后双方达成调解协议，明确张先生名下位于淮海中路的涉诉房屋的产权归刘女士所有。刘女士随后取得了房屋的产权证。

　　合议庭在本案审理中注意到，涉案房屋的买卖合同是在张先生去世后由第三人黄小姐签订的，原告的房款全部交付给了黄小姐，现在原告向被告主张继续履行买卖合同并支付违约金，而被告则认为买卖合同无效。为厘清三方之间的关系，法官曾就是否变更诉请询问原告，原告表示不向第三人主张权利。

　　对于房款，第三人黄小姐认为自己曾对房屋的装修、管理出资，所以这些钱款是应得的。

　　法院驳回买家原告诉情

　　近日，徐汇区法院对该案作出一审宣判。法院认为，我国民法通则及若干问题的解释规定，被代理人死亡后有下列情况之一的，委托代理人实施的代理行为有效：1、代理人不知道被代理人死亡的；2、被代理人的继承人均予承认的；3、被代理人与代理人约定到代理事项完成时代理权终止的；4、在被代理人死亡前已进行、而在被代理人死亡后为了被代理人的继承人的利益继续完成的。

　　根据被告出示的尸检检验鉴定书、询问笔录、案件接报回执单，可认定第三人黄小姐于今年2月8日知道张先生死亡；被告刘女士作为被代理人张先生的继承人明确表示，对第三人的代理权不予承认；张先生出具的委托书约定代理期限至今年12月31日，未约定到代理事项完成时代理权终止的；现第三人当庭表示，她有权取得原告已支付涉案房屋之购房款，故其收取房款的行为不能认定为了被代理人继承人的利益继续完成的；至于原告认为，第三人的代理行为构成表见代理之意见，因表见代理的成立条件包括无权代理人代理被代理人与相对人签订的合同，应具备合同有效的一般条件，故第三人作为张先生委托代理人实施与原告签订买卖合同的代理行为无效，第三人与原告签订的买卖合同无效，对张先生的继承人即被告不具有约束力。

　　因此，原告要求判令被告继续履行今年2月9日签署的房屋买卖合同，将涉案房屋转移登记给原告及被告支付逾期办理转移登记的违约金之诉讼请求，法院不予支持。